4月中下旬,上海首轮土拍的火热再度了点燃公众对土地市场的关注。
据新京报贝壳财经记者不完全统计,今年以来,已有北上广深等一线城市及成都、南京、杭州等总计15个核心热门城市完成首轮土拍,拍地总地块达130块,拍地总金额约为1842.65亿元。
【资料图】
诸葛找房数据研究中心观点认为,近期,随着各地陆续开启土拍,重点城市的土拍市场表现较好,热度较高,如杭州、成都等溢价率均处于较高水平,上海首场土拍高调收官,再次为土地市场加温,其实,热点城市土拍表现火热,不仅表明楼市稳健的城市更受房企青睐,还反映出房地产市场的信心在提升,房企拓展情绪有所好转。
土拍市场在复苏中分化:上海、成都竞拍激烈 长春、郑州“遇冷”
今年以来,土拍市场正逐渐复苏,据贝壳财经记者不完全统计显示,截至4月27日,北上广深及成都、南京、杭州等总计15个核心热门城市已完成首轮土拍,拍地总金额约为1842.65亿元。
其中,上海是首轮土拍的“大户”,一次性推出19幅涉宅用地,总计卖出近519亿元,平均溢价率约为7.33%。本次上海土拍共吸引了超50家房企竞拍,为近6年来最多,历时4天,最终4宗地块以底价成交,15宗地块进入一次性报价(即溢价购买),其中,全场最贵的闵行梅陇地块被万科&中铁联合体收入囊中,总价达75亿元。
北京土拍也“不甘示弱”,今年北京首次土拍仅推出了2宗住宅用地,其中,位于北京市昌平区朱辛庄一住宅用地备受欢迎,这一地块土地面积约为1.47万平方米,挂牌出让起始价为11.3亿元,每次最小递增幅度为600万元,经历30次报价,最终被大华集团大连华旅置业有限公司以约13亿元的上限价格拍下。
同为一线城市的深圳土拍热度也很高。深圳首批5宗地块中,3宗封顶、1宗溢价成交、1宗底价成交,总揽金72亿元,成交楼面均价约1.52元/平方米,平均溢价率约为10.13%。
广州首轮土拍热度则“逊色”一些,其挂牌的8宗地块中有一半达到封顶价,以15%的溢价率成交,3宗底价成交,1宗撤销挂牌。
除了一线城市外,成都等核心热门城市土拍市场竞争也非常激烈,首批推出的3宗宅地全部触顶成交,均由房企摇号竞得,平均溢价率高达14.5%。
不过,不同城市土地市场“冷热不均”的情况也比较突出。长春、郑州等地土拍市场相对“较冷”,如郑州在首轮土拍中推出11宗地块,最终10宗以底价成交,1宗流拍;长春推出了8宗地块,最终7宗以底价成交,1宗终止成交。
58安居客研究院院长张波对贝壳财经记者表示,长春和郑州土地低迷代表了目前房企拿地相对谨慎的两类市场。其一是东北地区房地产开发投资在去年明显减少,2022年全年,全国房地产开发投资同比减少10%,但东北地区同比降幅高达25%,同时,去年东北地区商品房销售金额同比下降约41%,这两组数据表明东北房地产市场的疲软和恢复难度偏大,加上还有大量待售库存,导致房企在东北地区拿地会偏于谨慎,即使在长春、沈阳等二线城市也持相同态度。
张波进一步表示,其二是市场降温明显的新一线城市,尤其是在保交楼层面曾经出现过问题的城市,房企也会保持一定的克制。郑州是为数不多2022年房价总体水平低于疫情前的新一线城市,去年在保交楼方面也面临着一定压力,虽然目前市场总体有所改善,项目交付也在有序推进,但市场信心恢复所需时间也会偏长。
民企拿地意愿提升,央国企仍是拍地“主角”
今年民企拿地意愿也在提升,特别是二线热门城市。以杭州为例,据克而瑞统计,杭州首次土拍民企参与热情有所提升,参拍地块总数达20宗,与国企不相上下,此外,此次土拍还出现了多家新面孔,既有武汉地产、厦门国贸等国企,又有维科、中浙房地产等民企。
不过,在热门城市的土拍中,央国企仍是拍地的“主角”。
以最典型的上海土拍为例,虽然超50家参拍企业中有近20家民企,3家为混合所有制企业,但最终19宗地块中,就有14宗地都被央国企和地方国资竞得,占比超7成,中铁建、保利发展、象屿、金地等均竞得2宗地块。
张波认为,目前,国央企仍是拍地的主要力量,尤其是一二线城市的热门地块更是频现国央企的身影。“虽然不少民企的债务问题已经得到了有效化解,但‘弹药’的充裕程度依然不能与国央企相比。”
北京收紧竞拍标准,有利于促进市场公平竞争
诸葛找房数据研究中心观点认为,近期热点城市土拍表现火热,不仅表明房企更青睐楼市稳健的城市,还反映出房地产市场的信心在提振,房企拓展情绪有所好转。
不过,在市场升温之下,个别城市如北京也收紧了竞拍标准,4月中旬,北京市规划和自然资源委员会便发布了“北京市丰台区青塔街道青塔村棚户区改造项目FT00-0601-0633、FT00-0601-0634地块R2二类居住用地等2宗国有建设用地使用权出让公告的补充公告”(简称“补充公告”),这一补充公告将出让公告中“同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买”调整为“同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地”;联合竞买的,同一集团成员企业仅可组成一个联合体参与同一宗地竞买。这意味着“中建兄弟”的房企们将不得再同时竞买同一宗地。
对此,北京市规划和自然资源委员会的相关负责人表示,调整后的竞买人资格要求较之前更为严格,更有利于促进市场公平竞争。
展望后市,“分化”或将成为土拍市场的关键词,信达证券研报称,供给收缩可能带动部分区域回暖,但土拍市场分化趋势或将加大,从高频指标来看,当前市场热度仅限于部分高能级城市,三四线城市的土地市场难有较大起色。
易居研究院研究总监严跃进则表示,近期部分重点城市土地市场明显升温,这种升温不是简单的土地交易规模的上升,而是部分地块明显出现竞价企业数量增多的现象,各地要在土地供应、竞拍规则调整等方面积极做优化,以更好促进土地市场的平稳健康发展。
新京报贝壳财经记者 潘亦纯 编辑 岳彩周 校对 李立军
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